Из-за плохого учета земель и «дырявости» законов страдают собственники и не прекращаются суды.

Год назад «Челябинский рабочий» публиковал цикл материалов о земле. Открывался он статьей о пашне. В ней шла речь о том, что в области немало земель заброшено, необходимо возвращать их в оборот, а также о том, что над нивой нависла угроза «уплыть в никуда». «В никуда» – значит стать жертвой повальной скупки. За год ситуация только усугубилась. Районные главы обеспокоены тем, что безответственным скупщикам у нас уже практически «везде дорога». Зачастую – благодаря странным действиям различных чиновников, «удобному» закону и другим факторам.

ВО ВСЕМ ВИНОВАТ КОМПЬЮТЕР?

Ну и что, скажет читатель и законодатель: скупают – и ладно, а то паи годами никому не нужные «гуляют». Если для пользы – никто не возражает. Только зачастую земли скупаются для последующей перепродажи либо для использования их совсем не по назначению – скажем, часты случаи, когда ниву закатывают в асфальт, и на нем вырастает автозаправка. Можно представить, что будет с пашней через несколько лет. А порой земля просто выбивается из-под ног крестьян, вырывается из рук тех, кто заявился на нее раньше. Об этом рассказали глава Красноармейского района Василий Васичкин и начальник сельхозуправления Василий Трапезников.

Имена активных скупщиков давно известны: это Александр Карелин, семья Сальниковых (причем жена Татьяна – бывший руководитель ТО № 3 управления Роснедвижимости), Анна Агеева и агрофирма «Шумек».

- Я вела борьбу за эти паи, входящие в земли бывшего СООО «Лазурное», два года, – рассказывает от имени дольщиков земли жительница поселка Лазурный Вера Баранова. – В 2005 году ко мне обратились работники лазурненского детсада и попросили продать свидетельства пайщиков – людям понадобились деньги, так как хозяйство в то время обанкротилось. Я обратилась к юристам, меня ждал сюрприз: оказывается, арбитражный управляющий М. Сабиров собирается продавать землю! Незаконно это, но кто станет с ним связываться!

Пайщики «Лазурного» (больше 100 человек) во главе с Верой Барановой решили выйти с землей из состава обанкроченного хозяйства. Первый бой выиграли: после хождения по инстанциям В. Баранова отстояла тысячу гектаров. Часть потом продали соседней «Ильинке», остальную землю оформили в собственность бывшим пайщикам.

После Сабирова конкурсным управляющим назначили Сергея Широкова. И в 2007 году гражданку Баранову вызвали в суд в качестве ответчика по иску некоего предпринимателя Сергея Гришаева. Он утверждал, что купил у Широкова семь с половиной тысяч гектаров земли бывшего «Лазурного» (это вся площадь), и в составе этих земель оказались участки нынешних собственников, за которых в 2005 году боролась Вера Баранова.

Женщина доказала, что она добропорядочный приобретатель. Последовала серия новых судебных разбирательств. Земля переходила из рук в руки. В конце концов 18-й апелляционный суд и Апелляционный суд УрФО в Екатеринбурге встали на сторону Барановой.

В процессе последних судов Гришаев пытался добиться от Веры Барановой отказа от тяжб, предлагая при личной встрече миллион рублей. Однако не удались ни взятка, ни рейдерство.

Каково же было удивление 119 собственников, когда они внутри «своего» поля в 547 гектаров «наткнулись» на выделенные участки площадью 28 и 4,7 гектара. Выяснилось: в компьютере кадастровой палаты (местного управления Роснедвижимости № 3) они числятся как свободные. На обращение «кадастровики» ответили – «сбой в компьютере».

Самый удивительный сюрприз случился у жителей села Шумово. Им выделили участки под строительство домов, и некоторые уже получили на них свидетельства о госрегистрации права на недвижимое имущество – «зеленки». Но землю под жилье распахали механизаторы уже знакомой ООО АФ «Шумек». Оказалось, что участки шумовцев, уже оформленные на них, поглотил другой кадастровый план – на земли сельхозназначения. Снова компьютерный сбой?

КТО БЫСТРЕЕ

СХП «Красноармейское» судится с госпожой Агеевой. По словам представителя хозяйства юриста Виктора Васильева, женщина незаконно скупает землю – даже ту, что находится в обработке. Межует и получает кадастровые номера на участки. Затем перепродает. О выделе участков она подает объявления в СМИ, не указывая адреса, как того требует закон. В результате некуда отправлять претензии и возражения по выделу. Обычно есть только номер сотового телефона, который не отвечает. Иногда бывает фиктивный почтовый адрес. Такой способ используют и другие скупщики. По закону – весьма расплывчатому – они могут реализовать землю после объявления в СМИ. Эту лазейку и осваивают весьма успешно «земельные бизнесмены».

- Почему в палате выдают кадастровый план повторно – другому человеку? – недоумевает Василий Трапезников. – В итоге «второй» человек идет, заполняет его и может выделять пай, который уже, можно сказать, гарантировали другому.

Чтобы расширить свои посевные площади, «Красноармейское» решило купить земли бывшего ЗАО «Шумовское» (банкрот). У дольщиков приобрели 650 гектаров, произведено межевание и получен кадастровый план земель. И вот в сентябре 2009 года представители хозяйства с кадастровым планом на те самые 650 гектаров прибыли в регистрационную службу для оформления права собственности. И оказалось, что этот участок уже оформлен на другого собственника! Под тем же кадастровым номером, который принадлежит хозяйству.

Собственником оказался некий Владимир Фролов, главный агроном уже знакомой нам агрофирмы «Шумек». По словам Виктора Васильева, руководитель палаты Татьяна Лялина не имела права выдавать экземпляр кадастрового плана, уже выданного ранее «Красноармейскому». Тем более что в этот экземпляр не был вписан правообладатель, что наводит на более серьезные подозрения.

Директор «Красноармейского» написал заявление в РОВД, прокуратуру, в котором описал ситуацию, сложившуюся вокруг деятельности территориального отдела № 3 областного управления Роснедвижимости. Представители хозяйства уже обратились в суд с требованием признать незаконной выдачу вторых экземпляров кадастровых паспортов и планов, а также признать недействительным право собственности на землю.

В районной администрации и сельхозуправлении очень хотят разобраться, в чем же дело.

- Мы хотим хотя бы, чтобы нам разъяснили: кто прав, а кто заблуждается? – говорит Василий Трапезников. – Если мы – пусть аргументируют, почему.

«ВИРТУАЛЬНАЯ» ЗЕМЛЯ

В конце 2009 года управление Роснедвижимости упразднено путем присоединения к регистрационной палате, в итоге создано новое ведомство – Росреестр. Оно и осуществляет теперь функции госземконтроля и регистрации прав. Поэтому на вопросы нашего корреспондента и жителей Красноармейского района ответил глава регпалаты Игорь Цыганаш. Он подробно прокомментировал вышеприведенные ситуации. Кроме того, после сообщения о происходящем в территориальном отделении № 3 (по сути, одном из новых подразделений, которые «взяла под крыло» регпалата, став Росреестром) были проанализированы все документы. В итоге отделение Роснедвижимости, а теперь Росреестра в Красноармейском районе переводится на «ручное управление» из Челябинска. Все решения будут приниматься в областном центре, дабы обеспечить более высокий уровень работы.

- Именно приближенные к Челябинску – в Сосновском, Копейском, Аргаяшском, Красноармейском районах – отделения по части кадастрового учета недвижимости характеризуются повышенной коррупциогенностью, – отмечает Игорь Цыганаш. – Человеческий фактор – вечная проблема. Штат всех областных отделов бывшей Роснедвижимости полторы тысячи человек, и их мы принимаем под свое управление. Отдел № 3 и раньше был замечен в недобросовестности, несколько человек поплатились за некачественную работу. В том числе экс-руководитель, превысивший полномочия. Мы учитывали все это при проведении реорганизации, особенно тщательно проводили ревизию в этих подразделениях.

Что касается выделенных участков по 28 и 4,7 гектара, по словам Игоря Цыганаша, зачастую все зависит от того, какое имеется описание. Существует два вида земельных участков, если рассматривать их как объекты кадастрового учета. Если внесены данные в Единый госреестр земель (ЕГРЗ) без подробностей – определения границ, характеристик и прочего, а просто «приблизительно расположен там-то», – то это учет по декларативному принципу. Если же наличествуют вышеупомянутые подробности, проведены документация и межевание, на местности нанесены границы участка и сделаны прочие землеустроительные работы, то это уже более подробный и конкретный учет. Он, как правило, делается по запросу.

Когда документы из Роснедвижимости попадают в регпалату, участок проверяется в ЕГРЗ. Дополнительно смотрим, нет ли наложений или «прорех» (согласно принципам рационального землепользования, нельзя, чтобы между выделенными участками оставался как будто никому не принадлежащий кусочек земли).

Какие ситуации могли возникнуть?

- Например, по декларативному принципу эти участки на учет поставили, – разъясняет Игорь Цыганаш. – Потом 110 собственников обратились со своими правами на собственность, им выделили участки одновременно с другими. Вот и выяснилось, что там расположены другие.
Не исключаются и незаконные действия. Проблемы по коррупции в Роснедвижимости были, до сих пор мы сталкиваемся с ними на приближенных к городу территориях. Выявляли и поддельные кадастровые паспорта. Кто-то получает доступ к данным, обладая определенными профессиональными навыками, и использует подложные документы. После регистрации отменить неверные решения можно только через суд. О том, что обнаружили, мы уже сообщили правоохранительным органам, сейчас идут расследования. Относительно же Татьяны Сальниковой – да, она по-прежнему состоит в браке с товарищем, который скупает землю. Однако она не может ему «помогать», поскольку Сальникова – рядовой специалист, не принимающий решений. Тем более что мы там уже сменили руководителя отдела, послали «на место» своего сотрудника – Владимира Николенко. Как раз для того, чтобы обеспечить в Красноармейском районе более выский уровень работы и усилить контроль.

Игорь Цыганаш соглашается: в законе есть пробелы, о которых мы подробно рассказывать не будем, дабы не написать инструкцию для новых желающих поживиться. «Другой вопрос, что сейчас, завершив реорганизацию и наладив работу, мы будем страховаться от таких вещей».

В Росреестре сообщили: надо помнить, что любое лицо, имея собственность на определенной территории, вправе прийти и запросить выписку об участке. И вписать себя в графе правообладателя, не зная, что на этот же участок уже претендует другое лицо. Тут многое зависит от качества документов, от того, как быстро их предоставят, принесут в регпалату правоустанавливающие документы.

- Большинство ставит землю сначала на временный учет, и вот тогда кто-то другой может опередить и зарегистрировать участок за собой, – объясняет Игорь Цыганаш. – Почему на временный? Чтобы участок не стал объектом налогообложения. А потом эти правдолюбцы бегают по начальникам, хотя надо идти в суд. В ситуации с жителями Шумово и фирмой «Шумек» надо действовать точно так же.

ЗЕМЛЕ НУЖЕН КОНТРОЛЬ

По словам Игоря Цыганаша, к таким ситуациям обычно ведет отсутствие учета сельскохозяйственных да и прочих земель. «Нет схем рек, полей, лесов, а только официальное описание участков. Реально на учет поставлено процентов 20-40 общего массива сельскохозяйственных земель, остальное – по декларативному признаку, без границ, как ранее учтенные».

- Землю необходимо расписать, чтобы она перестала быть виртуальным объектом, и чем быстрее это произойдет, тем быстрее установится порядок. Эту ситуацию мы намерены исправлять, уже создана рабочая группа.

В области нет уполномоченной организации, которая вела бы учет движения всех земель (сельхозугодий, пашни, сенокосов и так далее). Следовательно, нет и информации по оформлению паев, учета перепродажи земельных участков, сообщают в южноуральском минсельхозе. Контрольные функции за целевым использованием земель принадлежат федеральным органам: Роснедвижимости, Россельхознадзору. Функция минсельхоза – только мониторинг использования сельхозугодий и организация производства. Давно назрела необходимость создания единой службы учета движения земли в каждом муниципалитете.

Внушительное количество земли находится у частных лиц, которые ее приобрели и не обрабатывают. Однако, как рассказывал в прошлогодней серии материалов про землю «Челябинский рабочий», хоть действующее законодательство и предусматривает механизм отчуждения таких земель, он настолько сложен в исполнении, что судебных прецедентов практически нет. И наказания за это собственники не несут. А нарушения между тем расцветают махровым цветом, – например, покупки земли через подставных лиц иностранцами (к примеру, бывшие совхозы «Лазурный», «Петровский» в Красноармейском). Документально же оформлено лишь пять (!) процентов имеющихся паев.

СБОЙ И ПРАВДА БЫЛ

А компьютерные сбои действительно были. Как сообщили в Росреестре после проверки и анализа данных, за период с 2007 по 2009 год в Красноармейском отделении было 11 сбоев компьютерной базы данных. Причины – очень чувствительная к разным помехам и колебаниям система «Интербейс», которая ныне заменяется на более устойчивую «Оракл». А также постоянные перебои с электропитанием в районе. Следствие – данные не сохраняются. Еще компьютер подвисает из-за больших баз, например с выделом сельскохозяйственных долей. Досаждали и вирусы, но теперь установлена более мощная защита. Анализируются все архивные копии баз данных с 2006 года, чтобы выяснить, где были сбои. Часть проблем, считают сотрудники, не избежать: будут суды по отмене регистраций.

- Виновных найдем и накажем. Если выявим следы должностных преступлений, передадим в правоохранительные органы, – говорят они.

- Все, кто считает, что в отношении их собственности были предприняты неправомерные действия, должны быстро обращаться в суд, – настоятельно рекомендует Игорь Цыганаш. – И пусть приходят на консультацию в Росреестр. Надо бороться за свою землю.

Евгения Репникова